水库论坛 yevon_ou原创
水库论坛网址：www.ishuiku.com
水库论坛微信群统一入口：yikeshu03 ( 原微信号kenliu2189已满 )
【随笔】再抵押精算法
一套价值100W的房子，贷款70W，七折利率4.585%
现在房价升值了，譬如升到二三百万了。想把旧贷款还掉，重新做抵押贷款借出来。
请问盈亏平衡点在哪里，一般速算法如何。
答：1）首先，我们假设抵押贷款，能做到的条款是：1.2倍利率，1%的手续费。
这样，1.2倍利率=7.86%
一般抵押贷款都是借10年的。从高到低，平均只借了5年。1%的手续费要在五年中分摊，每年0.2%。
则实际成本8.06%
2）如果你借了X万出来。你实际获得的现金，仅只有：0.99X-70
即99%的贷款金额，再冲掉原有的70W贷款。
为了获得这一部分资金，你支付的利息是：X * 8.06% - 70 * 4.585%
即全部贷款都要付8.06%利率。
这部分“新增”资金的实际利率是：（0.0806X- 3.2095) ÷ （0.99X-70）
如果融资成本以9%为上限的话，则X=363.6
如果融资成本以10%为上限的话，则X=206
3）我们可以得到如上这张图片。
| 贷款金额 |
增量利率 |
| 70 |
-347.50% |
| 75 |
66.72% |
| 80 |
35.20% |
| 85 |
25.73% |
| 90 |
21.18% |
| 95 |
18.49% |
| 100 |
16.73% |
| 105 |
15.47% |
| 110 |
14.54% |
| 115 |
13.82% |
| 120 |
13.24% |
| 125 |
12.77% |
| 130 |
12.38% |
| 135 |
12.05% |
| 140 |
11.77% |
| 145 |
11.53% |
| 150 |
11.31% |
| 155 |
11.12% |
| 160 |
10.96% |
| 165 |
10.81% |
| 170 |
10.67% |
| 175 |
10.55% |
| 180 |
10.44% |
| 185 |
10.34% |
| 190 |
10.25% |
| 195 |
10.16% |
| 200 |
10.09% |
| 205 |
10.01% |
| 210 |
9.95% |
| 215 |
9.88% |
| 220 |
9.83% |
| 225 |
9.77% |
| 230 |
9.72% |
| 235 |
9.67% |
| 240 |
9.63% |
| 245 |
9.58% |
| 250 |
9.54% |
| 255 |
9.51% |
| 260 |
9.47% |
| 265 |
9.44% |
| 270 |
9.40% |
| 275 |
9.37% |
| 280 |
9.34% |
| 285 |
9.31% |
| 290 |
9.29% |
| 295 |
9.26% |
| 300 |
9.24% |
| 305 |
9.21% |
| 310 |
9.19% |
| 315 |
9.17% |
| 320 |
9.15% |
| 325 |
9.13% |
| 330 |
9.11% |
| 335 |
9.09% |
| 340 |
9.08% |
| 345 |
9.06% |
| 350 |
9.04% |
| 355 |
9.03% |
| 360 |
9.01% |
| 365 |
9.00% |
| 370 |
8.98% |
| 375 |
8.97% |
| 380 |
8.95% |
| 385 |
8.94% |
| 390 |
8.93% |
| 395 |
8.92% |
| 400 |
8.91% |
可见，一般“加抵押”贷款，你的实际利率维持在9~10%之间。下限在8.9%之上。
而你的实际贷款，X可以获得多少呢。
答案是十分悲观的。
你根本做不到206W，更做不到363W，你很难把贷款金额放大到原先的三倍。说句打击人的话，甚至连2倍都放不到。
一般而言，X=140W~160W，也就是说，你的实际资金成本，要达到11%。
这里面主要的瓶颈，在于银行。
没有实战过的人，很难理解。目前的抵押贷款成数，大约仅为45%。
没错，是四成半。300W的房子，只能贷出135W。
银行普适的政策，是抵押贷款贷六成。但在实际操作中，除了部分CEO成本高昂盘，绝大多数的房子估不足。
估不足，银行给你的估价，极其保守。一般也就是买卖价的70%。
然后银行再在70%估价的基础上，给你贷六成。
也就是说，实际能借给你的，只有42%。
虽然这个数字有点高高低低。但实战操作中，一般我们就按45%来作速算估算。
在四成五的基础上，如果你要X=140W，你的房子就要由100W至少涨到300W，300*45%=135W
如果你想X=160W，则你的房子，至少要涨三倍半。涨到350W的数量级。
对于绝大多数的房子，尤其是2009年之后买的房子，其实并不能够达到这样的涨幅。
也就是说，目前操作“加按揭”是不划算的。
你的实际资金成本，将达到11%以上。
| 
注册
登录
